В офіс більше ні ногою. Як карантин відіб'ється на ринку нерухомості

Орендарі комерційних приміщень вже розривають договори.

Уряд на законодавчому рівні дозволило не платити за оренду тих видів бізнесу, які не можуть працювати через карантин. Однак офісів така заборона не торкнулася. І в кожному конкретному випадку знижка обговорюється окремо. Хтось йде на поступки бізнесу, який практично зупинився, а хтось вимагає повну орендну плату, ще й плюс витрати на експлуатацію.

Рада закон прийняла

Коли уряд оголосив карантин, парламент досить оперативно підтримав законопроект про зміни до держбюджету-2020 (№3279-д), який дозволив орендарям вимагати зниження орендної плати або повністю не платити її за час, протягом якого майно не могло бути використане через не незалежні від нього обставини під час карантину. Однак бізнес-центрів це не торкнулося.

"Не можна стверджувати, що закон звільняє орендарів від сплати за використання офісних приміщень в бізнес-центрах: відповідна постанова Кабміну, яка вводить карантин, не містить прямої заборони на їх використання", - пояснили в компанії PwC Україна.

При цьому в компанії підкреслили: відповідні обмеження може вводити не тільки уряд, а й місцева влада, а тому кожен випадок необхідно розглядати окремо.

"Радимо розглядати і аналізувати кожну ситуацію окремо. Зокрема, перевіряти наявність і суть актуальних рішень центральних органів (Головний санітарний лікар та ін.), Місцевих адміністрацій (ОДА, КМДА), комісій з надзвичайних ситуацій, рішення суб'єктів владних повноважень, в тому числі на місцях ", - зазначає PwC.

У зв'язку з цим орендарям та орендодавцям доводиться шукати компроміси.

Знижки від 25% до 50%

На період карантину всі бізнеси спробували знизити орендну плату за порожні офіси. Однак вийшло це не у всіх. Деякі підприємці кажуть, що господарі офісних приміщень не хочуть йти назустріч і навіть загрожують штрафами в розмірі трьох місячних платежів, якщо орендар надумає з'їхати раніше терміну.

Інші ж, навпаки, розповідають, що їм вдалося знайти спільну мову з власниками квадратних метрів. Так, керівник Concert.ua Дмитро Феліксов на своїй сторінці в Facebook написав, що їм вдалося отримати знижку на оренду офісу в 50% на 2 місяці, з оренди приміщення під концерт-хол була надана 100% -на знижка на 2 місяці, а по торговим точкам - 100% -на на весь період карантину.

- Зверніться і ви до своїх орендодавцыв офісів, квартир, приміщень під бізнес з проханням дати канікули або знижку на оплату, - порадив Феліксов колегам.

Однак такі знижки надали далеко не всі. Деякі готові йти на зменшення оплати на 25-30%. При цьому окремо просять оплачувати експлуатаційні витрати - це охорона, прибирання тощо У Європейській бізнес асоціації (ЄБА) підтвердили, що "сервісні платежі" залишилися без уваги законодавців і, найімовірніше, їх треба платити, якщо договором оренди вони винесені в окрему статтю.

Скаржаться на те, що не хочуть зменшувати орендну плату, і деякі ресторатори. Орендодавці кажуть, що ресторан може працювати "на винос", так що платіть!

Крім того, в законі є уточнення, що годі й звільняти від орендної плати той бізнес, який орендує майно у територіальної громади. Тим же бізнесам, яким скасували орендну плату, доведеться платити за комуналку і податки.

Як пояснили в ЄБА, максимальний розмір орендної плати протягом часу, коли майно не могло використовуватися, не повинно перевищувати пропорційну орендованій площі частку у витратах орендодавця на:

а) плату за землю,

б) податок на нерухоме майно, відмінне від землі,

в) оплату комунальних витрат.

- Наприклад, орендар користується приміщенням 100 кв.м в будівлі на 500 кв.м, - кажуть в асоціації. - Частка орендаря в орендованій площі - 20%. Орендодавець сплачує за місяць 50 тис. Грн. комунальних витрат, плати за землю та податку на нерухоме майно. В такому випадку на час карантину орендна плата не може перевищувати 20% від витрат орендодавця - 10 тис. Грн.

Багато власників квадратних метрів сподіваються, що після карантину ціна оренди повернеться до докризового рівня. Однак експерти не вірять в це. Зниження ставок очікують як в офісній, так і в торговельній нерухомості.

- Ще до пандемії найбільші зміни в поведінці споживачів відбулися в торгівлі в зв'язку з переходом на цифрові технології, - пояснили експерти компанії Colliers International. - Однак продуктова індустрія все ще перебувала в стадії становлення. З огляду на нинішні заходи по ізоляції, необхідність підтримки споживачів в режимі онлайн, цілком ймовірно, призведе до довгострокового збільшення частки роздрібної онлайн-торгівлі продуктами. У перспективі, незважаючи на великі знижки з боку орендодавців, цілком можливо, що вільних приміщень на центральних вулицях і в торгових центрах буде більше в міру того, як найбільш вразливі рітейлери почнуть закривати свої магазини.

Тенденції найближчих місяців будуть такі, що терміни оренди, швидше за все, будуть скорочені, оскільки орендарі уникають підписання довгострокових угод на тлі невизначеності майбутнього.

- Прогнозується значне зниження орендних ставок після скасування карантину як мінімум на 6 місяців з метою збереження бізнесу орендарів, - кажуть в Colliers International. - Ряд великих ритейл-операторів допускають, що при найгіршому сценарії і неготовність деяких орендодавців істотно переглядати умови оренди на користь орендарів до 30% магазинів можуть не відкритися після карантину.