ІПОТЕКА – БЛАГО ЧИ КАРА

Сьогодні покращення умов проживання потребує дві треті населення країни. Але ціни на житло такі, що навіть жителі столиці, заробляючи у середньому 1100 – 1200 грн у місяць не можуть дозволити собі не те що «еліт» або «преміум», а навіть соціальне житло.

Найбільш розповсюдженим варіантом вирішення цієї проблеми є купівля квартир у кредит. Експерти ще декілька років тому запропонували державі прийняти участь в іпотечному кредитуванні (тобто кредитування під залог нерухомості, яка купляється) як спосіб вирішення житлового питання. Виходячи з того, що головними споживачами житлових кредитів є молоді сім’ї, держава вирішила застосувати іпотечне кредитування у програмі забезпечення молоді житлом.

В минулому році в Україні розпочав свою дію пілотний проект Державної іпотечної установи (ДІУ). Сутність схеми: на фінансовому ринку існує декілька ключових гравців – банки та кредитні союзи, а також так звані «грошові мішки» – страхові компанії, пенсійні та інвестиційні фонди. У останніх, які мають певну частку вільних грошей, є бажання вкласти їх з метою отримання додаткових доходів. ДІУ брала в борг під низький процент у «грошових мішків» (або вторинні кредитори) та перепродавала під дещо вищу ставку банкам та кредитним союзам (первинні кредитори). Населенню надавалися довгострокові кредити з кредитною ставкою 10% у гривні.

Введенням у дію Державної іпотечної установи держава сподівалася вирішити два питання. По-перше – зробити житло доступнішим та перевести ринок нерухомості на ціноутворення у національній валюті. Останнє повинно знизити валютні ризики як населення, так й економіки у цілому. По-друге – підігріти економіку України через стимулювання будівництва в країні, адже одне робоче місце в будівному секторі створює приблизно сім місць у суміжних галузях.

Але, як говориться, благими намірами вимощена дорога в пекло. Головною проблемою функціонування ДІУ стало те, що «грошові мішки» через низький рівень фінансового посередництва були більш схожі на мішечки. Це призвело до того, що у поточному році Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву (який діє разом с ДІУ) не має чим компенсувати ставки по кредитам комерційних банків. Крім того, за час існування ДІУ різко зросли ціни на житло, що було спричинено попитом на дешеві кредити.

Найбільш гостра проблема ДІУ – бажання держави перевести кредитний ринок виключно на національну валюту. Адже сьогодні 80% всіх іпотечних кредитів номіновані саме в іноземній валюті, що є відмінною рисою іпотеки в Україні. Це спричинено тим, що кредити у гривні дорожче кредитів у доларах США в середньому на 5 – 5,5%. Видання кредитів виключно у національній валюті ще більш знизить їх доступність для бажаючих придбати житло. Адже за підрахунками експертів при отриманні доларової позики, наприклад, на 15 років житло дорожчає у середньому на 80%, тоді як при кредитуванні у гривні – на 130%. 

Це бажання було лише бажанням до початку літа цього року. Поки світ не побачила постанова Національного банку України «Про порядок регулювання валютних операцій, пов’язаних з експортом та імпортом фінансового капіталу». В силу воно повинно вступити лише тільки першого вересня 2006 року, але вже зараз гравці ринку кредитування говорять про негативні наслідки цього документу. Експерти поділяють наслідки на дві групи: для фінансового ринку та для ринку нерухомості.

Фінансовий ринок

Які причини прийняття постанови? Кожна країна має фінансові активи у вигляді національної валюти, дорогоцінних металів та іноземної валюти. В Україні законним засобом розрахунку є гривня. Однак в силу певних історичних та економічних причин економіка України вкрай «доларізована», що потребує певного контролю з боку фінансових структур держави. Такий контроль зробить легшим здійснення курсової політики. Крім того, валютні кредити для осіб, які не мають твердого валютного доходу, в разі девальвації гривні, вимушені будуть відмовитися від подальшого погашення кредиту. А це у свою чергу поставить під загрозу самі банки. Додаткового ризику додає факт наявності в сім’ї неповнолітньої дитини. Адже згідно з Законом «Про основи соціального захисту безпритульних громадян та бездоглядних дітей» для оформлення іпотечного кредиту, у випадку прописки в кредитованій квартирі малолітньої дитини, необхідно дозвіл місцевої опікунської ради. У випадку відсутності цього документу, банк при не повертанні кредиту не буде мати права продати заставу.

Як зазначалося, особливість іпотечного ринку в Україні полягає в тому, що 80% іпотеки – це кредити у іноземній валюті. Введення в дію постанови Національного банку призведе до подорожчання кредитів у гривні, в наслідок чого ринок іпотеки скоротиться щонайменше на 60 - 70%. Це буде нищівним ударом по банкам, бо кредитним портфелям окремих банків на 55 - 65%, які складаються саме з іпотеки.

Постанова НБУ потрібна для України, оскільки кредити в іноземній валюті не працюють на економіку, а лише провокують ріст попиту, а отже й цін. Але введення його без попередньої підготовки буде мати наслідок колапсу не лише для валютної іпотеки, але й для банківського сектору також. А це вже загроза не тільки для економіки, але й для держави у цілому.

Ринок нерухомості

Більшість аналітиків приходять до спільної думки, що у разі вступу в силу постанови Національного банку попит на нерухомість впаде приблизно на 40%, ціни –  на 25 - 30%. На це відразу відреагує ринок будівельних матеріалів, металургія, машинобудування, транспорт, збільшиться кількість безробітних. Такий хід подій призведе до економічного потрясіння.

Якщо прийняти до уваги весняно-літні дії банків, то постанова Національного банку ще більше викликає побоювання з боку потенційних споживачів кредитів. Окремі фінансові установи почали підвищувати кредитні ставки навесні. Банк «Аваль» підняв ставку по кредитам у доларах з 11,5 до 12% річних, знизивши при цьому гривневу – з 17,5 до 16,5%. «Райффайзенбанк Україна» підвищив «плаваючі», тобто такі, що змінюються під час дії кредитної угоди в залежності від депозитних ставок у банку, ставки у іноземній валюті – з 12 до 13%, в гривні – з 15,5 до 17,5%. Такий різкий скачок ставок говорить про те, що українським банкам не вистачає власних ресурсів. Введення у дію постанови Національного банку взагалі зробить видачу іпотечних кредитів майже не можливою, оскільки банки не матимуть коштів для надання позики.

Є ще декілька причин подорожчання кредитів. По-перше – це перехід банків у власність іноземних інвесторів, але через затягування цього процесу, ресурси стали дорогими. Тому, щоб покрити свої надмірні розходи, банки підвищують кредитні ставки. По друге – банки ще й досі не наважуються відмовитися від щомісячної комісії для позичальників.

У ситуації, яка склалася, єдиним механізмом зниження іпотечних ставок може стати активізація роботи Державної іпотечної установи. Але для цього потрібні інвестори. Якщо з 1 вересня увійде в силу постанова Національного банку, то їх в Україну й пряником не затягнеш.