Ще раз про іпотеку

В одному з минулих номерів Персоналу Плюс вже порушувалася тема іпотечного кредитування в Україні. Цього разу пропонуємо читачеві продовження теми, але трохи під іншим кутом зору.

Перш ніж переходити до теми іпотечного кредитування, розповімо читачеві маленьку історію.

Компанія-забудовник, обираючи майданчик під будівництво, вже від початку має повну інформацію стосовно характеристик об’єкту. Покупець житла, підписуючи договір із забудовником та роблячи перший внесок, звертається до місцевого земельного управління, де реєструє на своє ім’я право власності на об’єкт у регістрі нерухомості. Тоді компанія- забудовник втрачає право продавати конкретний об’єкт будь-кому ще. Якщо ж порушуються терміни здачі об’єкта в експлуатацію, — клієнту або сплачують компенсацію, або надають іншу квартиру, або сплачують його проживання у готелі. Відсоток іпотечного кредитування становить 2,2-7 (залежно від обраної валюти). Схем погашення кредиту кілька. Перша — стандартна, коли з першого кварталу позичальник погашає кредит та відсотки. Друга схема передбачає лише погашення відсотків на час будівництва житла та погашення кредиту з відсотками після здачі об’єкта в експлуатацію. Третя схема взагалі пільгова: поки об’єкт не буде побудовано та його не буде введено в експлуатацію, клієнт нічого не виплачує (окрім авансу). Тобто готове житло клієнт може продати за ринковою ціною, яка буде на момент введення об’єкту в експлуатацію. Казка? А ось і ні. Це історія про іпотеку Кіпру. На цьому маленькому острові створено свого роду іпотечний рай — місцева валюта досить міцна (1 кіпрський фунт коштує приблизно $ 2,2 — 2,3, тоді як одна гривня коштує в середньому 20 центів), ставки за кредитами досить низькі. Навіть попри те, що вартість нерухомості постійно зростає, на Кіпрі приблизно за 140 тисяч доларів можна придбати дво- або трикімнатну квартиру.

Звісно, ми не закликаємо українців масово виїжджати до Кіпру, але замислитися є над чим. Підкинемо ще трохи «інформації для роздумів». Щоб купити квартиру, сукупний доход української сім’ї має становити $180 тис. на рік. Щоб купити у кредит приватний будинок у передмісті за $300 тис. в місяць, треба мати аванс у розмірі $100 тис. та заробляти не менше $4 тис. Щоб купити квартиру, треба заробляти в середньому $2,5 тис. в місяць. За період з 2003 до 2007 року ставка за валютними кредитами знизилася з 16 до 11 — 12%. Але навіть попри це, щоб отримати 20-річний кредит на однокімнатну квартиру без початкового внеску, родина киян повинна щомісячно заробляти 7,9 тис. гривень (близько $2 тис.). Для 30-річного кредиту — 6,5 тис. І це за середньої заробітної плати по Києву $300. Навіть якщо знайти потрібну для початкового внеску та сплати послуг нотаріуса, страхових внесків тощо суму, вартість квартири на момент погашення кредиту подвоїться, якщо не потроїться. І причиною того є не тільки вартість одного квадратного метра, а й кредитні ставки.

Що ж до кредитних ставок, то в країнах Європи ставки іпотечних кредитів перебувають у діапазоні 5-6% річних. В Америці вони становлять в середньому 6-7% (при цьому вони залишаються привабливими для американців). Крім того, обсяги іпотечного кредитування щодо ВВП (внутрішній валовий продукт) у країнах Європи та в США постійно зростають. Так, 2005 року ця цифра становила: у Великій Британії — 62%, Німеччині — 50%, США — 53%. Слід додати, що співвідношення обсягу іпотечного кредитування до ВВП — це свого роду лакмусовий папірець для перевірки, наскільки економіка країни є ринковою. Його широко використовують аналітики під час складання економічного «портрета» тієї чи іншої країни. Є навіть показник, яким має бути співвідношення обсягу іпотечного кредитування та ВВП у державах з перехідною та ринковою економікою. В Україні наприкінці 2005 року обсяг іпотечного кредитування відносно ВВП становив 3% (наприкінці 2006-го — початку 2007 року цей показник не перевищував 4%). Для країн з перехідною економікою це співвідношення має становити 10 — 20%. Так що висновок стосовно того, наскільки українська економіка є ринковою, напрошується сам собою.

Як взяти кредит на квартиру, знають майже всі. Розкажемо про особливості кредиту для купівлі заміського будинку. Цей різновид іпотеки взяти значно важче, термін його погашення коротший за термін погашення кредиту на квартиру. Головною умовою отримання кредиту на купівлю будинку є приватизація землі (якщо купується недобудований будинок). Банк не влаштовує ситуація, за якої земля не переходить у власність покупця-позичальника, адже у разі припинення виплат по кредиту у банка не залишається предмету залогу. Легше буде отримати кредит якщо купляти будинок через рієлторів, з якими банк заключив договір про співробітництво. Але тоді окрім банківських кредитів, на позичальнику «зароблять» ще і рієлтори. За словами кредитного консультанта одного з українських банків, на первинному ринку обов’язковою умовою є наявність договору при співпрацю між будівною кампанією та банком. Інакше кредит на купівлю будинку на первинному ринку отримати не можливо. Але на сьогодні не всі фінансові установи погоджуються зв’язуватися з кредитуванням коттеджного будівництва — занадто багато темних сторін у цього різновиду будівництва.

Обійти цей свого роду «глухий кут» можна, вирішивши побудувати будинок власними силами (банки на сьогодні практикують і такий різновид кредитування). Але і тут виникають певні складнощі — треба буде викласти усю кошторисно-проектну документацію. Адже фінансові установи виділяють кредит поетапно, на підставі стадійності будівних робіт. Тобто без будівних компаній (причому офіційних) аж ніяк не обійтися. Крім того, щоб отримати кредит на будівництво будинку треба надати додатковий залог.

Беручи кредит на купівлю будинку, треба пам’ятати, що його розмір банки будуть вираховувати виходячи не з ринкової, продажної, а з оціночної вартості. Крім того, строк кредиту — 15 років.

Зверніть увагу, беручи кредит на купівлю житла на первинному ринку нерухомості, вам буде запропоновано список будівельних кампаній, з якими співпрацює банк. Крім того, банки нав’язують незалежного оцінщика, страхову компанію та нотаріуса. Але згідно з Закону України «Про банки та банківську діяльність» визначення вказаних суб’єктів господарської діяльності (СГД) не є функцією банку та протерічить Закону «Про захист прав споживача». Банки на сьогодні підписують угоди про співробітництво з певними СГД та відмовляються приймати документи, які підписані тими суб’єктами, з якими у них не має угоди.

Вище ми вже згадували про те, що видаючи кредит банки виходять з оціночної вартості житла. Вона приблизно на 10% нижче тієї суми, за яку ви купляєте квартиру. Якщо додати цей відсоток до відсотку, під який вам офіційно надається кредит, загалом початковий внесок буде складати вже не 15%, а всі 25%.

Окрім початкового внеску позичальнику треба сплатити послуги страхових компаній. Звісно, банківські працівники будуть завіряти вас у їх чесності, порядності та надійності. Але практика іпотечного кредитування знає багато прикладів, коли ці порядні компанії відносилися до клієнтів як до джерела грошей і не більше. Крім того, нерідкі випадки, коли і банком і страховою компанією володіє одна і таж сама особа (звісно, офіційно вона є власником лише однієї установи).

Наступними на черзі є нотаріуси. Ось тут розібратися у всіх хитрощах самому позичальнику досить важко. Звісно, якщо він не має юридичної освіти. Більшість нотаріусів при підписанні угоди чомусь не роз’яснюють всім сторонам всі тонкощі угоди. Зокрема, замовчуються положення статей 33, 36, 37 Закону України «Про іпотеку». Згідно з ними, банк може переоформити на своє ім’я право власності на предмет іпотеки у разі, якщо боржник не виконує свої обов’язки перед ним протягом 30 днів. У статті 36 цього закону чітко зафіксовано, що у такому разі має бути окрема угода. Але банки дуже часто йдуть на хитрощі — у текст іпотечної угоди включають пункт про те, що іпотечна угода може слугувати угодою про задоволення вимог кредитора. Якщо перекласти з мови юристів, то норми статей 33, 36, 37 означають: якщо позичальник припиняє виплати з кредиту, то банк, зареєструвавши іпотечний кредит у БТІ, може виселити його з квартири. Звісно, працівники банків попередять вас: якщо ви не зможете виплачувати кредит, квартиру виставлять на торги, решту коштів віддавши вам. Такі ось маленькі хитрощі великих іпотечних кредитів. Але якщо вони вас не лякають і ви все ж таки вирішили взяти іпотеку, надамо ще трохи інформації, як то кажуть, «для роздумів».

Припустимо, що нерухомість в наступні кілька років не дорожчатиме. Тоді є сенс орендувати квартиру та накопичувати кошти на купівлю власного житла. Нехай ви маєте 20% початкового внеску за однокімнатну квартиру, кошти на сплату послуг рієлторів та на укладення самої угоди (загалом сума становитиме близько $25 тис. за вартості квартири $100 тис.). Зараз найвигідніша кредитна ставка становить 13%. На руки ви отримуєте $80 тис. терміном на 20 років, тобто щомісяця до банку ви відноситимете $940.

Візьмемо ці $940 і уявимо, що ви орендуєте квартиру за $400 в місяць. Від $940 у вас залишається $540, які ви кладете у банк на депозит з поповненням. А ті 25 тис. доларів, які ви готові віддати як початковий внесок, покладемо на терміновий депозит. Через рік у середньому ви матимете 35 716 доларів. Отриману суму знову кладемо на терміновий депозит, продовжуючи вносити $540 на депозит. Наприкінці другого року ви вже матимете $48 тис. Повторюємо ту саму операцію впродовж шести років. Наприкінці шостого року ви не тільки зможете купити квартиру за $100 тис., але й оплатити послуги посередників, зробити ремонт та придбати меблі.

Але ці підрахунки точні тільки в тому разі, якщо вартість житла буде стабільною, не впаде курс долара і не зміниться орендна плата.

Інший варіант — вам є де жити, але ви хочете поліпшити житлові умови і у вас є гроші на початковий внесок та сплату всіх послуг. Тож ви купуєте однокімнатну квартиру у кредит, здаєте її і намагаєтеся виплатити кредит у максимально короткий термін. Здавши квартиру за $400 та виплачуючи банку щомісяця приблизно $1600, ви розплатитеся з боргом за шість років. Ваша переплата становитиме $8 тис.

Цей варіант має кілька «але». По-перше, не всі банки надають право здавати придбане житло в оренду до закінчення терміну угоди. По-друге, для цього варіанта потрібне житло на вторинному ринку житла.

Ми надали читачеві інформацію до роздумів. Брати чи не брати кредит у банку — справа ваша. Але одна порада — перш ніж поставити підпис під угодою, все уважно підрахуйте.

Вероніка Собко,
за матеріалами інтернет-ресурсу
«Іпотека в Україні»